Les prêteurs hypothécaires Accueil face à trois cent milliards de pertes

Merrill Lynch de 8,4 milliards de dollars dépréciation sur les titres hypothécaires liés à été une surprise pour la plupart des analystes. Malheureusement, je crois que plus les pertes sont à venir. Selon mes calculs, la crise des subprimes pourrait être un problème 300 milliards de dollars pour les prêteurs hypothécaires résidentiels et les détenteurs de titres hypothécaires, presque deux fois la taille des économies et la crise du prêt qui se sont déroulés aux États-Unis dans les années 80 et 90.

1,456 billions de dollars de prêts hypothécaires subprime. En Mars 31, 2007, il y avait environ $ 11,2 trillions de prêts résidentiels en circulation aux États-Unis, environ 13% de cette dette est considérée comme à risque par Fannie Mae et un autre 12% de cette dette est considérée comme «Alt-A", la catégorie la plus risquée prochaine . Si 13% du total des subprimes est, alors il est remarquable un total de 1,456 milliards de dollars en prêts hypothécaires à risque. De la recherche à plusieurs différentes statistiques, environ $ 1,2 trillions de la dette subprime ont été pris naissance au cours de 2005 à 2006 à l'apogée du marché du logement.

Un taux de défaut des subprimes de 19%? En Décembre 2006, le Centre pour des prêts responsables prévu que environ 19% des prêts subprime origine en 2005 et 2006 se terminerait en défaut. Le Centre soutient raisonnablement convaincante que l'effet combiné de la baisse des prix de l'immobilier et l'augmentation des taux d'intérêt sur 80% des prêts hypothécaires à risque qui sont prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) permettra de réduire considérablement la capacité des propriétaires à vendre leur moyen de sortir de leurs prêts hypothécaires.

Tendances de soutenir un taux de 19% des subprimes par défaut. Je pense que un taux de défaut de 19% est plausible, malgré la réputation du Centre en tant que groupe de défense des consommateurs avec un biais possible vers exagérer l'impact de la crise des prêts hypothécaires sur les consommateurs. En Juin 30, 2007, l'Enquête sur la délinquance nationale de la Mortgage Bankers Association a indiqué que 12,4% des prêts subprime ARM étaient déjà très en retard. Une autre enquête récente Association des banquiers hypothécaires a révélé qu'environ 15% des prêts subprime sont en souffrance dans une certaine forme. Avec la remise à zéro à venir de plus de 1 billion de dollars ARM dans la fin de 2007 et jusqu'en 2008, il semble probable que le taux de souffrance sera peut excéder 15% et que la progression naturelle dans la délinquance grave et défaut suivra. En 2001, le Bureau du contrôle Housing Enterprise fédéral a fait une étude sur les pires pertes sur créances cumulatifs subis par tous les prêts émis au cours d'une période d'au moins deux années consécutives dans les Etats contigus comprenant au moins 5% de la population des États-Unis. Le gagnant a été le 1983 - 1984 période dans les états de l'Arkansas, la Louisiane, le Mississippi et l'Oklahoma. Ces prêts avaient un taux de défaut cumulé de 14,9% et un niveau de gravité perte moyenne de 63,3%. Un taux de défaut de 19% est à seulement 4,1 points de pourcentage plus élevé que le niveau atteint en 1983-1984, une augmentation qui semble réaliste compte tenu de l'inflation sans précédent des prix des logements récents et souscription en vrac.

Vous pouvez compter sur rien de plus qu'un recouvrement de 40% sur un prêt subprime forclos. Selon une étude citée par les régulateurs bancaires des Etats-Unis, les pertes des banques en cas de défaut entre 1975 et 1983 variait d'environ 20% du solde impayé du prêt sur les prêts meilleurs à environ 50% du solde du prêt sur les plus pauvres des prêts. La perte attendue sur un prêt avec un prêt 81-90% de la valeur (LTV) est d'environ 34% et la perte attendue est d'environ 48% sur les prêts avec un ratio de 91-95% LTV. La perte moyenne était d'environ 40%. Basé sur les statistiques que le LTV moyenne sur les 2005 et 2006 des prêts subprime millésime est d'environ 86%, nous pourrions appliquer un coefficient de la perte moyenne de 40%, ce qui est bien en dessous du taux de perte historique de 63% enregistrée au cours du pire des cas 1983-1984 période. En utilisant le nombre 40% de perte sur un taux de 19% par défaut présumé sur la somme de 1,2 billions de dollars de prêts subprime 2005-2006, nous aurions une perte d'environ $ 91,000,000,000 sur seulement ces prêts subprime.

La baisse des prix des maisons de réduire davantage les taux de récupération. Prédictions aller d'une diminution nationale moyenne de 10% des prix des logements à des diminutions régionales de 25-30%. Si les maisons ont baissé d'au moins 10% en valeur en moyenne, la gravité des pertes des prêteurs dans l'exemple ci-dessus serait de 50%, pas 40% sur les 19% des prêts en défaut, ou une perte totale d'environ $ 114 000 000 000 uniquement sur les prêts subprime origine en 2005 et 2006. Si l'on applique un taux de défaut de 15% et un taux de perte de 50% à l'autre tranche de 256 000 000 000 de prêts subprime en suspens, il y aurait une perte supplémentaire de 19,2 milliards de dollars pour un total de 133,2 milliards de dollars en pertes subprime.

Le $ 9,744 trillions de non-subprime prêts seront affectés. Il y aura quelques retombées de défaut de masse subprime. Selon la Mortgage Bankers Association, autant que 80% de l'ensemble des encours de crédits immobiliers ont été l'origine depuis 2002 en raison de l'énorme volume de refinancement. Bon nombre de ces emprunteurs s'est retrouvé avec un prêt plus risqué que celui qu'ils refinancé. Plusieurs faits suggèrent qu'il y aura une légère hausse significative du pays dans le taux de défaillance global: (1) l'ensemble dernières quotes-parts ont déjà augmenté de plus de 2% dans les marchés forts comme San Francisco et à plus de 5% dans d'autres marchés, les taux qui sont déjà beaucoup plus élevé que le taux de défaut historique globale d'environ 1%; (2) un nombre sans précédent de la grande catégorie Alt-A risquée des prêts et autres non-standard des encours de crédit, et (3) augmentation spectaculaire du taux de vacance de poste des États-Unis la maison d'environ 1,5% en 1995 à plus de 2,7% aujourd'hui. Si nous utilisons un chiffre de la perte de 25%, la perte totale de 2% des 9,744 milliards de dollars en prêts non subprime serait 48,72 milliards de dollars. Ainsi, les pertes sur prêts subprime au total, et non des subprimes, serait d'environ $ 182 000 000 000.

Les pertes totales pourraient facilement dépasser 300 milliards de dollars. Rappelons que les organismes de réglementation s'appuient sur les données 1983 et 1984 pour leurs projections pires cas et que les prêts étudiés ont un taux de défaut cumulé de 14,9% et un niveau de gravité perte moyenne de 63,3%. Si les États-Unis connaît un modeste (par ces normes) au taux de 7% par défaut globale sur le total 11,2 milliards de dollars et un taux de perte modeste (par ces normes) globale de 40%, le total des pertes sur prêts à domicile serait 313 milliards de dollars. Gardez à l'esprit que si un prêt en défaut ne vaut que 60% environ de sa valeur face à quelqu'un qui est prêt à le tenir à travers la procédure de saisie, puis un acheteur de ce prêt sera exiger n'importe où à partir de 10% de rabais supplémentaire de 40%, ce qui signifie que une banque besoin de décharger un portefeuille de prêts ne devrait pas être surpris de se voir offrir de 20 à 50 cents sur le dollar. Si nous avons utilisé un rabais de 20% sur les ventes de prêts de ce type (en plus le pourcentage de perte de 40%), la perte totale pour les détenteurs actuels de la dette hypothécaire serait d'environ $ 470 000 000 000.

Pour plusieurs autres raisons, je pense que le nombre 313 milliards de dollars sera plus réaliste que le nombre de perte basée uniquement sur les prêts subprime ou sur le $ 182 000 000 000 ci-dessus j'ai estimé pour toutes les pertes de prêt à domicile. Tout d'abord, la taille du marché hypothécaire et de la portée nationale de la récession du logement signifie que la tâche de traiter avec des millions de prêts hypothécaires problèmes simultanément sera redoutable. Deuxièmement, des millions de personnes sont lésées financièrement par des moyens semblables conduit généralement à des litiges, y compris les recours collectifs. Des millions de prêts ont été documentés par les courtiers et les assureurs qui ne sont pas soumis à un examen rigoureux par les régulateurs bancaires et de nombreuses bombes à retardement de mise en conformité sont enterrés dans cette paperasse et de fournir des munitions aux propriétaires défendaient contre la forclusion. Que ce soit ou non de telles poursuites ont du mérite, ils peuvent retarder la récupération d'au moins et donc aggraver la perte.

Conséquences. La crise des subprimes devrait perte prêts de 133 milliards de dollars par lui-même est presque autant que le coût total de l'épargne et de prêt de sauvetage dans les années 80 et 90, qui la FDIC a récemment calculé que 153 milliards de dollars. Sur le plan positif, la perte sera absorbée par une économie américaine et mondiale qui a énormément augmenté depuis les années 1980. En outre, la perte pour le secteur privé seront réparties plus largement que ne l'étaient les pertes de la situation Sandl. Sur le plan négatif, le secteur privé aura probablement pour absorber la totalité de cette perte, par opposition à la grande partie absorbé par le gouvernement fédéral dans le plan de sauvetage Sandl. Y compris Merrill Lynch de 8,4 milliards de dollars, seulement 30 milliards de dollars a été radié si loin, si la grande majorité des pertes ne sont pas encore enregistrées. La difficulté d'analyse à l'avenir sera d'identifier les perdants en raison de la superposition des swaps sur défaillance de crédit, des véhicules d'investissement structurés et autres instruments financiers exotiques. Les analystes ont quelques autres surprises à venir.

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